“Oggi la ristrutturazione del cineteatro Beniamino Gigli è fondamentale, diventando la priorità assoluta di questo mandato amministrativo”. E’ stata presentata stamattina, la convenzione stipulata fra l’amministrazione comunale di Porto Sant’Elpidio ed il privato Azzurro per la ristrutturazione dell’ex teatro Gigli. Un’operazione spiegata nei dettagli dal sindaco Nazareno Franchellucci. “Il punto di partenza resta la stima dell’Agenzia dell’Entrate riguardo il valore del cineteatro Beniamino Gigli. Quel giorno avevamo parlato di due strade da poter percorrere, la prima dell’accordo col privato, la seconda di passare all’esproprio – spiega il sindaco – da quel momento in poi sono partiti una serie di contatti con l’impresa Azzurro proprietaria delle mura, al fine di poter andare ad una ristrutturazione del cineteatro che lo scorso marzo, la stessa ha confermato di voler fare. Nel corso dell’incontro si è chiarito subito che parlavamo di una nuova realtà con destinazione a polo culturale, che prevedeva una nuova biblioteca al primo piano e la realizzazione dell’auditorium al piano terra, più una fetta destinata alla realizzazione commerciale”.
Una scelta ben delineata quella dell’amministrazione comunale elpidiense, che così facendo ha automaticamente escluso la possibilità dell’esproprio. Infatti in caso di un’azione “forzata”, il Comune elpidiense si sarebbe trovato vincolato a costruire, per legge, un nuova spazio completamente pubblico senza possibilità d’inserire aree commerciali all’interno della nuova struttura di piazza Garibaldi che “nell’immaginario di come vorremmo fosse una volta finita, avrà più spazi aperti e bisogno di nuovi locali che possano aumentarne l’attrattività”, come spiega ancora il sindaco Nazareno Franchellucci “Quindi l’idea dell’esproprio era fattibile se la decisione fosse stata per uno spazio completamente pubblico, ma la scelta è stata di uno spazio misto fra pubblico e privato e che ha portato ad una solo direzione. Ovvero l’intavolare una trattativa col privato da parte dell’amministrazione comunale al fine di arrivare all’acquisto degli spazi. Quindi fin da marzo ci si è seduti a tavolino al fine di collimare, in maniera adeguata, ogni singolo dettaglio d’acquisto. Una trattativa serrata, ma serena con la proprietà Azzurro. Nella quale non è stata regalato nulla al privato”. Un lavoro quello del comune di Porto Sant’Elpidio che ha portato non al semplice acquisto degli spazi grezzi, ma alla creazione di un vero e proprio pacchetto. “Abbiamo sviluppato il tutto su tre punti fondamentali, il primo la ristrutturazione completa dei locali con la supervisione della sovraintendenza. Il secondo punto prevede la ristrutturazione interna dei locali del cineteatro Beniamino Gigli ed infine l’arredo e la definizione come da noi richiesto degli edifici pubblici – prosegue il primo cittadino elpidiense – Al termine dei lavori il cui avvio è previsto il prossimo anno, ci ritroveremo praticamente come si direbbe in gergo con il classico: chiavi in mano”. Una trattativa che come tutti sanno al proprio interno prevederà anche l’inserimento del lotto di via Mameli, al quale però vanno aggiunti gli oneri di urbanizzazione per la viabilità e l’accessibilità al lotto stesso, che ad oggi avrebbe una base d’asta di 300.000 euro. Opere inserite nella trattativa, che andranno a migliorare la viabilità tra l’altro di via Faleria e via Pesaro. “Sono passati 9 mesi dall’annuncio alla presentazione di oggi perché abbiamo voluto redigere e presentare uno schema che sia il più vicino possibile a quello esecutivo. Non abbiamo voluto inserire forbici di spesa, ma entrare nel dettaglio per ogni singolo arredo – illustra Franchellucci, carte in mano – Oggi lo schema di convenzione esiste, sarà adottato il 28 dicembre quando andrà in consiglio comunale. Successivamente una volta dato l’ok, ci sarà il passaggio e il via libera con la firma del notaio”.
IL PROGETTO
Cosa vedremo quindi dopo l’ok in consiglio comunale? Foto sul tavolo e progetti in mano il nuovo cineteatro dovrebbe essere composto con il piano terra che vedrà il proprio ingresso principale nel lato rivolto verso piazza Garibaldi. Una volta dentro ci si troverà dinanzi all’ingresso dell’auditorium con da una parte la scala per salire al piano superiore. Presente una piccola corte interna fra auditorium e spazio pubblico dove saranno inseriti i servizi igienici e quant’altro, mentre nel lato sud verrà creato un piccolo bar. Dove era presente il palcoscenico, verrà riportato tutto a livello e lì sarà sviluppato l’auditorium con sedie mobili che permettano di liberare la superficie in caso di bisogno. Il tutto sarà completato con l’istallazione di quinte elettroniche al fine di isolare gli altri spazi durante le attività dello stesso. Salendo al primo piano ci si troverà immersi nella nuova biblioteca da 377 mq. Uno spazio culturale “smart” come definito da Franchellucci, che vedrà la creazione di un soppalco dove posizionare gran parte degli scaffali e libri che comporranno la nuova area culturale. Tutto questo è conteggiato all’interno dell’accordo economico fatto col privato dall’amministrazione comunale. Sì, ma quanto costerà tutto questo? Qui la storia si fa più intricata, ma a spiegarla è sempre il sindaco Nazareno Franchellucci. “All’interno del cineteatro ci sono 940mq sviluppabili. Porto Sant’Elpidio come amministrazione comunale arriverà ad acquistarne 638,50 mq, di cui 377 presenti al primo piano e 262 al piano terra. Oltre a questo il Comune acquisisce 521 metri quadri di corte esterna che divide il cineteatro dal mercato coperto”. Una nuova area verde in piazza, praticamente, quella che il comune ricaverà dalle superfetazioni dell’ex biglietteria e delle scale esterne.
“La trattativa e l’accordo stipulato con Moreschini saranno sviluppati in questa determinata maniera, al momento dell’acquisto ci verrà fatta una fattura d’acquisto sulla quale l’amministrazione comunale pagherà, immediatamente, un’iva che dovrebbe aggirarsi al 10%. A questa fattura poi andrà sottratto il lotto di via Mameli che il Comune da in permuta immediatamente come forma di “acconto”. Inoltre vanno tolti tutti gli oneri di urbanizzazione del lotto. Alla fine ciò che l’amministrazione paga è il conguaglio finale solo ed esclusivamente alla consegna del cineteatro finito”. Alla proprietà Azzurro quindi il comune di Porto Sant’Elpidio cede definitivamente come acconto il lotto di via Mameli, paga il resto alla consegna delle chiavi nel 2018. Lavori che contrattualmente hanno un tempo massimo di 18 mesi. “Adesso quello che dobbiamo spiegare è la valutazione di tali immobili. Il primo elemento resta il cineteatro che ha un valore, dopo un dibattito di venti anni, pari 495.000 euro, lo stesso che ha riconosciuto l’Agenzia dell’Entrate. 127.000 euro sempre con lo stesso conteggio è il valore della corte esterna. Lotto di via Mameli, va in permuta dopo cinque bandi deserti, ultimi bandi che erano stati prepara ad 1.380.000 euro. – prosegue il sindaco con i dati – Qui sul valore del lotto di via Mameli il Comune ha fatto tantissimo, arrivando a valorizzarlo per un importo complessivo di 1.200.000 euro. L’ufficio tecnico ha utilizzato gli stessi identici criteri, che l’agenzia dell’entrare ha sviluppato nelle proprie considerazioni”. Lavori che come sempre, senza giri di parole, prevedranno dei ribassi. Percentuali già conteggiate dall’amministrazione stessa. “I ribassi sono previsti del 20% di via Mameli, 10% di ribassi nei lavori del cineteatro”. Quindi alla fine nel 2018 quando spenderà il comune? “Il comune nel 2018, – sancisce Franchellucci – pagherà un conguaglio che si aggira ad 1.100.000 euro circa”. Una trattatva che prevede al suo interno due clausole di garanzia. La prima, come condizione sospensiva del contratto, il fatto che la proprietà alla firma dovrà presentare una fidejussione pari ai 3.200.000 euro. Somma con la quale, in caso di problematiche future, il Comune potrà garantire il completamento dei lavori. La seconda garanzia si rifarà invece alla legge di stabilità del 2011 la quale prevede che gli enti acquirenti di beni immobili, devono avere prima della firma l’ok sulla congruità del prezzo d’acquisto. Un ok che deve arrivare dall’agenzia del Demanio che come ente terzo stabilirà la fattibilità o meno di tale operazione. Un progetto quindi che ora aspetta solo l’ok del consiglio comunale, mentre Franchellucci su un eventuale assemblea pubblica spiega: “L’iniziativa pubblica, la faccio ad una sola condizione ovvero che venga anche la sovraintendenza. Perché come già detto, questo non è un lavoro con un singolo firmatario. Oggi sono felice perché dopo anni si rimette mano ad un immobile fermo da troppo tempo”.
Maikol Di Stefano
