Il consigliere comunale di opposizione Saturnino Di Ruscio torna a parlare dell’ex Ristorante Mario, immobile ormai da alcuni anni utilizzato come scuola, che il Comune sembrerebbe ora intenzionato ad acquistare.
Riceviamo e pubblichiamo il pensiero di Di Ruscio sul possibile acquisto, dopo anni di affitto:
«Con determina n. 862 del 21.12.2018 il Comune di Fermo dopo apposita indagine di mercato ha preso in locazione una parte dell’ex ristorante Mario, circa 1.500 mq, per ospitare gli studenti fermani durante i lavori di recupero dei vari istituti scolastici dalla Fracassetti-Betti, al Liceo Classico, per arrivare alla Leonardo da Vinci. Il costo per i primi 6 anni è stato di 139.680,00 euro annui dal 18.02.2019 al 17.02.2025 per un totale di 838.080,00 euro. Il rinnovo per ulteriori 6 anni al canone annuo di 103.680 euro dal 18.02.2025 al 17.02.2031.
Nel contratto originario era prevista la seguente opzione/prelazione di acquisto:
«Art. 4 Opzione/prelazione d’acquisto. Alla parte conduttrice è riconosciuta l’opzione/prelazione di acquisto della porzione di immobile con scomputo dal prezzo di vendita del canone di affitto nella misura del 65% per i primi due anni, del 55% per i successivi due anni, del 45% per gli ulteriori due anni e del 30% per quelli dell’eventuale rinnovo. La parte conduttrice dovrà inviare al locatario apposita dichiarazione scritta dalla quale risulti la volontà di esercitare l’opzione/prelazione di acquisto mediante lettera raccomandata o Pec, prima del termine di scadenza del contratto originario».
In data 14.05.2025 la Giunta con atto n.55 ha stabilito di rinnovare il contratto e di dare mandato al Sindaco di esprimere la volontà dell’ente per un eventuale acquisto dell’immobile, dando mandato al Dirigente di trattare con il locatore condizioni migliorative prima della scadenza del contratto ovvero entro il 17.02.2031. Probabilmente si tratterà di un refuso perché la scadenza è riferita al contatto originario e non quello rinnovato.
Comunque in data 17.02.2025 prot.n. 10654 l’Ente ha comunicato alla società proprietaria dell’immobile di volersi avvalere della suddetta opzione d’acquisto. Spero/ritengo che il proprietario dell’immobile, nonostante l’opzione di acquisto sia stata formulata proprio il giorno della scadenza del contratto e non prima del termine di scadenza del contratto originario, ovvero prima del 17 febbraio 2025 non sia troppo fiscale con il Comune di Fermo.
E’ stata poi richiesta alla Agenzia delle Entrate in data 25 agosto 2026 una perizia di stima per la determinazione del valore di mercato della porzione di fabbricato e con Determinazione del 5 ottobre 2026 R.G. n. 2336 è stata approvata la convenzione con l’Agenzia stessa al costo di 4.548,00 euro. Comunque da una ricerca in rete sul sito della Agenzia delle Entrate relativamente al Comune di Fermo, risulterebbe per la zona in questione un valore medio di 1575 euro al mq (1700 max e 1400 min.) e considerato che sono circa 1500 mq di superficie il costo dovrebbe aggirarsi intorno 2,362 milioni di euro (2625 max e 2100 min.).
Ritengo che i soldi pubblici siano sempre soldi pubblici sia che provengano direttamente dalle casse comunali che dai fondi del Sisma, Pinqua, Regione, Unione europea, Pnrr, Assicurazione, ecc e che quindi, al netto degli errori che tutti possiamo fare e che se sono tali si possono correggere, debbono essere impiegati nel migliore dei modi.
In attesa della determinazione del valore della porzione di immobile più puntuale da parte della Agenzia delle Entrate possiamo però verificare quanto è stato speso sino ad oggi dal Comune di Fermo e tenendo conto dei contratti sicuramente 838.080 euro sino al 17 febbraio 2025, altri 103.680 euro sino al 17 febbraio 2026 e altri 86.400 euro sino alla fine dell’anno per un totale di 1.028.160,00 euro. Se l’acquisto si dovesse perfezionare entro la fine del prossimo anno perché va approvato il bilancio 2027-2029 per prevedere l’intervento finanziario, occorre vedere come sarà finanziato, se con mutuo occorre del tempo, ecc. Diciamo pure che ci sarà da pagare anche il canone per l’anno 2027, altri circa 103.680 euro e arriviamo a 1.131.000,00 euro.
Avendo fatto la richiesta di opzione nella fase di rinnovo, si possono scomputare circa 461.000 euro e gli altri circa 670.000 euro pagati se ne sono andati. Dalla parte del proprietario non ho nulla da contestare, è un privato e deve fare i suoi conti.
Dalla parte del Comune debbo dire che certamente non sono ottimi amministratori, e questa non è una novità, perché hanno aspettato troppo tempo per effettuare l’opzione di acquisto. Sette anni sono troppi, inoltre “qualcosa” il Comune ha anche speso per adeguare i locali all’uso scolastico, oltre ai 1.131.000 euro di canoni d’affitto. Non contesto quindi la scelta, ma l’ingiustificato ritardo della decisione. Potrebbero recuperare, grazie allo scomputo dei canoni d’affitto, 461 mila di euro. Alberto Manzi direbbe «non è mai troppo tardi». C’è da riconoscere che almeno qualcosa portano a casa. Alla fine tra affitto e acquisto sapremo quanto ci costerà la porzione d’immobile.
E’ lo stesso immobile dove ci sono gli uffici dell’Asite, le cucine scolastiche e non so cos’altro. Anche l’Asite paga l’affitto. Non dispongo del contratto ma se fosse vero che l’Asite paga circa 10.000,00 euro al mese di canone senza l’opzione dello scomputo per l’eventuale acquisto e se per i prossimi 5/10 anni non è previsto il trasferimento in altro luogo delle cucine, degli uffici. Andrebbero fatti due conti ma non mi sembra difficile dimostrare che se l’Asite avesse comprato l’intero immobile evitando così di pagare l’affitto al privato e riscuotendo quello del Comune per l’utilizzo scolastico, con quelle stesse risorse finanziarie si troverebbe l’intero immobile in buona parte già pagato, invece di rischiare di pagarlo due volte.
Per essere propositivo e schematico come chiede il Sindaco, occorre:
1) Chiamare Presidente Asite e verificare quanto paga d’affitto, quanto ha già pagato sino ad oggi, quanti anni prevede di restare in quel posto e verificare il valore del bene con l’Agenzia delle Entrate.
2) Considerato che tra Comune di Fermo e società partecipate ci sono tanti commercialisti basta trovarne uno per verificare quali possono essere le condizioni perché l’acquisto sia conveniente all’Asite rispetto al pagamento a “vita natural durante” dell’affitto.
3) Avviare la trattativa con il privato attraverso una commissione apposita per trovare un accordo conveniente facendo “pesare” quanto ha già incassato con l’affitto in questi anni e l’acquisto della parte destinata a uso scolastico.
4) l’Asite deve acquistare l’immobile pagando la rata di mutuo con le stesse risorse finanziarie, credo anche meno, con le quali sta pagando attualmente l’affitto al privato.
Non comprendo perché invece di seguire i miei consigli che sono tutti rivolti a spendere meglio i soldi pubblici nell’interesse della cittadinanza, il Sindaco Scarfini si sia ostinato a volermi far decadere rischiando di pagare una seconda volta i miei legali.
